买二手房注意的技巧以及问题

现如今，二手房市场发展迅速，遍布县城大街小巷的二手房中介门店多达10多家。  
     
二手房选择面宽，但每套房子都有其独特的情况，特别是涉及到三方合同条款的签约，容易出现纠纷，买卖双方都要充分保护自己的权益。笔者在此提供二手房买房时双方要注意的技巧以及要注意的问题。

二手房看房技巧   
           
对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，买房者在确定购房前大都会实地勘察一番，以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。那么在看房过程中该注意哪些技巧呢？

晚上看房有必要。晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全，有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。　

看完房间地面，浴厕、厨房的瓷砖后，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。

购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。

查看墙面是否平整或潮湿，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

好的装修会让人眼睛一亮，但高明的装修却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋装修的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

除了房子自身结构外，整个小区的环境、物业管理、交通状况、周边环境等因素也是购房者需要考虑的因素。

二手房签约时要注意的问题

买二手房一般都要通过房产中介公司，签三方买卖协议，由于每套二手房的情况都不同，因此这份协议需要仔细商量后认真签约。业内人士提醒，以下问题需要格外关注。

一、签约前，要查明产权状况，即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

买房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件；第二步应向有关房产管理部门查验所买房产产权的真实性；第三步要查验房屋有无债务负担和抵押。有抵押的房产必须先解除抵押，才能进行过户交易。

这个环节中，买房人要搞清楚所买房源是否属于许可出售的房屋，有共有权人的要求共有权人必须同时到场。产权不明确、有纠纷的房产不能购买。

二、签约时买卖双方要见面。

现在二手房市场还存在一些不规范的行为，许多买房人面对的只是房产中介公司，没有见到真正的卖家，在这个过程中就会发生房产中介“吃差价”的现象。可能这套房子房主卖50万元，而中介公司要买方出60万元，实际上买卖双方都受到了损失，有些房产中介公司就利用这样的方式赚取差价。

三、约定交纳定金和房款细节。

在房产中介签的三方协议在法律上叫作居间合同，签署前一要审查中介公司的资质，看是否办理了工商登记手续。签订合同时，买方需交纳定金。根据我国相关法律，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，交纳定金一定要三思而后行。定金的金额一般在一万元至三万元之间。

二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，还应约定首付款、贷款的付款方式。买卖双方还可以通过第三方，如银行、律师事务所等进行房款监管。

正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。要是不能按时交房，买方则可根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。应在合同中注明暂扣房款的具体数字。

四、约定交房条款，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。

交房条款包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括买方付清房款，卖方迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用。

买卖二手房的时候，人们最关注的是房屋所有权证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的有关规定，一个户头上只能上一户人家。在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买二手房，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。

为避免因户口迁移而引起的问题，买房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不按时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续或结清房款。

五、约定贷款事宜。如今，银行二手房贷审查条件较严，而且经常会遇到政策性调整，很多买房人不符合银行的贷款要求。此时，买卖双方应该协商，在合同条款中注明如果未能通过贷款审批，双方的合同解除条款和责任约定。

六、违约责任约定。比起一手房，二手房交易更为复杂，多个环节都容易出现纠纷，签合同时，一定要对违约责任多加设定，保护买卖双方的权益。

（编辑整理：温岭房产网）