稳字道尽楼市运行精髓 合理需求刚性释放

“原以为是青铜，没想到是王者。”这个梗用于表述2021年楼市感受，也大致成立。看数据：去年全国商品房销售面积同比增长1.9%，突破17.9亿平方米，其中，住宅销售15.65亿平方米，增长1.1%，均创历史新高；同期，江苏商品房和住宅销售面积分别达1.65亿、1.44亿平方米，分别增长7.3%、3.7%，同样刷新历史纪录。

江苏还连续三年摘得全国商品房销售面积桂冠，较广东多卖了0.25亿平方米；住宅销售面积占全国的9.2%，占比提升0.2个百分点。

房子降价难卖、土地出现流拍、开发商资金链紧绷，尤其是个别房地产头部企业债务违约风险凸显……去年下半年以来，随着密集出台的调控政策持续显效，类似这样的楼市新闻不断占据了国内舆情热点榜，强化了不少从业者“2021年是房地产‘无增长时代’”的悲观预期。然而，事实却表明，步入调整通道的楼市仍具有强大韧性。而随着去年底以来货币信贷宽松信号不断释放、多地稳楼市政策连番出台，今年1月一二线城市新房价格环比指数自去年9月以来首次止跌，这一切再次说明，房地产长效机制谋的是市场平稳健康发展的“稳”，防的是大起大落的“险”。

调整通道的数字解读

先回顾去年2月份盐城楼市的一则旧闻：“除了各大楼盘涨价，新供地价也创新高，城中新挂住宅用地起拍价破万，2021年楼市或又是一个牛年。”这“预判落空”的旧闻显示了去年初楼市之热，但事实很“打脸”——那是牛的高点，而非起点。“先热后冷”、“见顶回落”，最终成为全年楼市运行轨迹的写照。

从商品房销售面积累计增速指标看，去年江苏这一指标的轨迹如同高台滑雪的赛道：1-2月份同比增长35%，而后一路回落，直至去年全年的2.3%，高低落差达32.7个百分点。

增速明显回落的轨迹特征，其实体现在去年许多指标上，不只是房地产业。最综合的如GDP，19.2%、13.2%、10.2%、8.6%，这是去年一季度、上半年、前三季度和全年江苏GDP的增速轨迹。

而将视线拓展，则会发现去年初的增速高点，又是2020年的自然延伸。就楼市而言，2020年江苏楼市自疫情中逐月回暖，1-2月份全省商品房销售面积同比大降35.4%，有意思的是，这一增速低谷竟和去年同期的峰值相差无几，随后销售逐月向好，以2020年上半年“负转正”为节点，重回正增长上升通道，并于去年1-2月份增速见顶。也就是说，前年是“先冷后热”，去年是“先热后冷”，连贯起来的增速曲线似乎构成了一个完整波动小周期。

一度暴降35.4%，一度暴增35%，罕见高落差彰显出前所未见的疫情的影响，但任何行业自有其内在运行逻辑，突发因素往往放大短期波动的幅度，但却难改轨迹波动的周期性。楼市周期性波动轨迹，既与宏观经济形势相关，更和调控政策高度关联。从江苏商品房销售看，近一轮大的周期底部出现在2018年，当年销售面积同比下降5.1%，此后的2019年、2020年分别增长4.2%、10.5%，去年增速回落至7.3%。

将2013年至2017年的销售数据再完整呈现后，楼市趋势性信息可谓呼之欲出。2013年，江苏商品房销售面积增长27%，随后的2014年大降14%，2015年、2016年又分别大增15.9%、22.3%，2017年仅小增1.8%。

不难看出，自2013年以来的9年里，江苏楼市销售增长是主调，这总体呼应着经济持续正增长态势，可以说，宏观经济的强韧性也有着房地产业的一份“功劳”。同时，销售增速起伏在近几年明显收敛，基本告别了大起大落，从一个侧面反映出旨在稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制在江苏明显收效。

“关键先生”的应有模样

人们常把拉动经济增长“三驾马车”中的投资，“昵称”为“关键先生”，而在各类投资中，房地产开发投资又何尝不是“关键先生”？无论从房地产投资在固定资产投资中的分量、对上下游关联产业的带动衡量，还是从商品房销售对家装、家电等行业消费的连锁影响考察，目前，房地产业作为经济支柱产业的地位都没有变，去年的数据再次印证了这一点。

经济稳增长必然涵盖房地产业稳发展，二者并行不悖，人们期许的只是房地产业坚守“房住不炒”基本定位，围绕“更好满足购房者的合理住房需求”、提升居民居住品质谋发展。“步伐更稳健”，才是房地产业这位“关键先生”的应有模样。

去年，江苏GDP规模达116364亿元，其中，房地产业为8943亿元，接近金融业的9164亿元，占GDP的比重为7.7%，同期广东房地产业的占比为8.7%。2020年，全国房地产业占GDP的比重是7.2%。房地产业能否良性循环、健康发展，对于整个经济稳中提质的重要性不言而喻。

住房和城乡建设是最大的国内消费市场。在去年江苏商品房销售面积创纪录的同时，与之相关的消费领域也数据不俗：在限额以上单位24大类零售商品中，建筑和装潢材料类同比增长36.9%，位居前列；五金电料、家电、家具也分别增长了23.1%、12.4%、11.5%。

尽管去年江苏房地产业增长5.8%，增速低于GDP2.8个百分点，但这是房地产长效机制不断完善、市场“杂质”得到撇清后增速，可持续性无疑更强。

“合理需求”的刚性释放

今年春节前，南京市民卢先生搬进了为退休养老买的新居，尽管周边公共交通不太方便，规划中的地铁延长线两年后才能运营，但新居的地暖、采光以及智能家电，还是让他切实感受到了居住条件的上台阶。“原来住着没电梯的‘老破小’，岁数大了肯定不适合，所以才买了新房，今年春节前计划只是试住，结果住上瘾，不想回旧居了。”

类似卢先生这样的住房改善性需求，叠加城镇化发展带来的合理住房需求，目前不仅依旧旺盛，而且更为迫切。全国乃至江苏房地产市场的这一基本面没有变，保持平稳健康发展态势有着坚实基础。

最新发布的江苏常住人口抽样调查数据显示，2021年末江苏常住人口较2020年末增加28.1万人，尽管增速较低，但仍在增长；常住人口城镇化率为73.94%，与2020年末相比上升0.5个百分点。从历史数据看，江苏城镇化率逐年提升，近年来虽步幅有所放缓，但步伐一直没有停歇。按照江苏“十四五”经济社会发展规划预期的目标，到2025年末，全省常住人口城镇化率应超过75%，目前还相差1.06个百分点。考虑到13个设区市城镇化率存在差异，最高和最低相差24.5个百分点，因此，城镇化进一步推进以及每年城镇新增就业人口，都会带来新的刚性住房需求，其中相当一部分将在商品房市场“合理”释放。

需要提醒的是，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，特别是近期全国多个城市楼市政策松动，并不意味着楼市宏观调控的“改弦更张”，因城施策制度安排下一些城市的政策调整只是立足于稳定当地市场，而全局性调控政策仍将保持连续性和稳定性。以往教训反复证明，那种“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式注定不可持续，新的行业模式追求的是负债更合理、风险更可控、发展更稳健。

（编辑整理：温岭房产网）