楼市下行趋势持续 三四线为何成库存去化重灾区

国家统计局数据显示，截至今年2月末，全国商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。其中，由于居民购房热情明显消退，观望情绪持续加剧，住宅待售面积增加5552万平方米，环比激增24%。

另据CRIC监测数据显示，2月百城商品住宅库存量达到了60874万平方米，同比增长5%。特别是三四线城市在狭义库存（指已竣工的待售现房）、去化周期同比涨幅均属不同能级城市之首，显著超百城平均值。与此同时，百城广义库存（指现房库存和期房库存之和）一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。

在业内人士看来，库存压力和风险若不解除，房企销售资金的回款速度会进一步放缓，现金流压力也将加大。同时，面对楼市超预期降温，购房者观望情绪日益加重，在没有较大利好带动的情况下，三四线城市市场大概率仍将回调。

楼市供求矛盾加剧

今年1-2月，房地产市场呈现“供大于求”的态势，导致这一结果的主要原因在于市场成交颇为低迷。目前，房地产市场已出现连续8个月交易环比下跌的现象。在此压力下，供求矛盾进一步加剧，而库存压力将导致企业债务压力进一步放大。

据CRIC监测数据，2022年2月百城商品住宅狭义库存量达到了60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。

具体来看，一线城市中仅上海一城的狭义库存保持同环比齐降，虽然供应显著缩量，但居民购房热情不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%附近，售价10万元/平方米以上的高端盘仍一房难求，上海院子、招商云玺、苏河望等开盘当天即售罄。

北京供求疲软，整体狭义库存与上月基本持平，同比小幅微降3%。广州和深圳楼市延续低迷，不过得益于供应显著缩量，狭义库存环比均呈现回落态势，不过同比延续上扬，潜在库存风险值得警惕。

二线城市中，多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在5%以内，而北部和内陆城市诸如青岛、沈阳、武汉2月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量前三位。

三四线城市因供应缩量，狭义库存环比小幅回落，不同城市跌多涨少，但跌幅基本都在5%以内，不同城市间分化持续加剧。

不过，从广义库存来看，截至2022年2月末延续高位波动态势，达384796万平方米，环比微增0.2%，同比上涨3%。

不同能级城市的广义库存环比变动不大，涨跌幅均在1%以内，整体延续高位持稳，同比皆增。其中一线城市大增8%，涨幅居不同能级城市之首，主要源于去年基数较低影响；二三线涨幅在1%-5%，库存风险相对可控。

究其原因，克尔瑞分析认为，一方面市场下行大背景下，部分房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软；另一方面，受多地新冠疫情影响，使得前期成交大热的核心一二线城市，诸如上海、杭州等，购房需求延期释放。

三四线城市库存高企

值得关注的是，三四线城市当前的库存积压问题尤为突出。据中指研究院数据显示，2021年上半年各线代表城市成交活跃，但是从当年下半年开始至今市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降。

其中，今年2月三线代表城市新房成交面积环比下降16.4%，惠州降幅较大，为41.3%；韶关降幅居次位，为25.9%。同比来看，三线城市降幅近五成，降幅最大。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，由于缺乏如一二线城市那样的吸引力，又没有足够充裕的外来购房需求做支撑，三四线城市近年来的销售数据整体偏弱。

销售受阻带来库存的积压。中指报告显示，截至2021年11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052万平方米、2.66亿平方米、2.25亿平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。与此同时，在100个城市中，一、二、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为10.2、11.9和13.8个月。三四线城市的这一数据明显大于一二线城市。

而到了今年2月，这一数值进一步扩大。国家统计局公布数据显示，截至2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。

另据克尔瑞数据显示，目前百城库存消化周期已持续增至19.5个月，不同能级城市皆保持上扬，一线城市增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，目前库存风险基本可控。三四线去化周期已达23.25个月，迫近疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均值，同比增幅涨83%，居不同能级之首，去化风险浮出水面。

统计显示，在去化周期较长的10个城市中，有8个城市是三四线城市，包括防城港、连江、河源、梅州、福清、惠州、铜陵和北海，其去化周期均超过30个月。

对此，严跃进认为，“库存风险对于房企的经营目标完成和债务风险的化解，都会形成障碍。对于上述城市来说，主动创造更好的去库存环境更为重要。库存压力和风险若不解除，房企销售资金的回款速度会进一步放缓，现金流压力也将加大。”

事实上，从近期三四线城市的表现看，出现了一些积极去库存、刺激购房需求的新政策，包括防城港、北海将首付比例从25%降至20%，河南新乡落实契税补贴20%政策，荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴，保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。

克而瑞方面则指出，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但整体行业信心已大不如前。

市场企稳尚需时日

不过需要注意的是，进入3月份以来，各地房地产市场回暖迹象增多。

中指院日前发布的数据显示，3月以来代表性城市房地产市场成交量总体上升。其中，一、二线城市环比升幅较为明显，但受去年高基数影响，同比降幅进一步扩大。

具体来看，3月1日-27日，四个一线城市新房成交总量较2月上涨12.0%。其中，北京升幅显著，达80.4%；广州升幅34.0%，位居第二；二线代表城市方面，3月以来成交总量环比上涨32.3%，同比下降47.4%，其中苏州升幅显著，为67.4%；福州次之，升幅为53.4%；三线代表城市成交总量环比下降10.4%，同比下降75.5%。

西南证券研报也显示，3月1日-26日，其重点监测的全国43个城市商品房累计销售面积环比上涨9.4%，同比下降45.8%。其中，一线城市同比下降40.5%，环比上涨7.6%；二线城市同比下降41.0%，环比上涨199%；三、四线城市同比下降56.0%，环比下降6.1%。

“除上海外，其余一线城市成交量均明显回暖，北京回暖态势尤为明显，环比上涨73.4%；重点监测的二线城市中，除杭州和南京外，其余城市成交量均呈现环比上升；三、四线城市表现各异。整体来看，长三角、大湾区等区域的城市表现较好。”该研报指出。

虽然各家机构给出的数据不尽相同，但重点城市房地产市场成交量环比上升的态势在各口径数据上均有所体现。

此外，二线以下尤其三四线城市对房贷利率的调整不断，房贷利率仍处在下行通道。据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，创下2019年以来最大单月降幅。

不过值得注意的是，当前三四线城市成交颓势尚未完全扭转，中指研究院监测的三线代表城市成交量整体环比下滑10.4%。

业内人士表示，3月以来部分城市房地产成交回升，也在一定程度上体现了稳定房地产市场运行系列举措的效果。但各线城市表现有所分化，三四线市场还在继续调整，同比降幅仍然较大，市场完全企稳尚需时日。

（编辑整理：温岭房产网）