三四线楼市房价开始动摇？

近日《中国住房市场发展月度分析报告》鲜鲜出炉，报告指出三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期房价稳中趋降。报告预测：如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期。

7月二手房市场降温显著

某楼市数据研究中心发布的最新房价统计数据中，四大经济圈仅有长三角经济圈挂牌均价上涨，其余经济圈全部下跌珠三角、环渤海经济圈挂牌均价环比分别以0.27%和0.21%的跌幅连续领跌。在环比跌幅Top10中三四线城市占据6席并包揽前4名。其中三线城市三亚以2.74%跌幅位居榜首。通过相关的数据我们可以明显的感受到，今年7月份二手房市场已经显著降温，对于三四线城市而言，恐将出现持续利空。

为什么三四线城市房价开始动摇？

得益于过去两年的棚改政策，三四线城市的楼市短期内注入了大笔资金，也因此带动了三四线城市房价的飞速上涨。棚户区改造也成为了近年来刺激三四线城市地产行业发展的重要推力，为其带来了充沛的购房需求和投资意向。但是由于棚改的叫停，目前的人口政策、棚改进程以及政策调控都越来越利空三四线城市的楼市。根据财政部公布的2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算，2019年棚户区改造核定开工数量为285万套，相比于2018年的588万套下降 51%数量几近腰斩。棚改计划的大幅缩水对三四线城市住房市场的投资额和成交量提出了严峻的考验。

调控不放松，不将房地产作为短期刺激经济的手段

7月31日中共中央政治局会议上明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，政策调控方面，房地产行业政策收紧趋势明显。无论是苏州楼市调控加码，洛阳楼市限价令，还是开封限售松绑政策被喊停，都不约而同呼应着政策收紧的主题。研究院智库中心研究总监接受《华夏时报》采访时表示近期中央的表态，使得三四线城市楼市几乎没有政策松绑的可能性，下半年对楼市管控或将继续加码。

房地产资金压力增加，不少房企破产

房价下跌只是表面，更为让人担忧的还是目前三四线楼市所面临的资金压力今年房企融资端口全面收紧，对房地产行业海外发债、信托业务、银行贷款等多方面从严管控。资本寒冬下，许多中小房企现金流吃紧，债多压身，难以为继。据统计仅今年上半年，就已经有274家房企宣告破产。

“几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。

银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。

”某地产商在饭局中无奈地对着老朋友诉苦。

他们自己也清楚，自己的地产项目过少，现金流体量也小，目前已经没办法再进入银行融资的名单。

购房者需注意房企状况，警惕烂尾楼！

显然，曾经的100%增长率时代已经过去，接下来，对于不少地产企业来说，将面临降低负债和保持增长的双重难题。旭辉控股集团董事长林中说：“地产销售上要有规模，要冲规模就要投资，如果靠自身滚动资金发展，维持20%到40%的增长是有可能的，但是如果要超过这个增长幅度，就必须要加杠杆，但是未来几年整个行业在去杠杆是趋势。”

目前，由于楼市降温，房价趋冷。不少开发商去化率降低，资金回流压力加大，价格上也做出了更多的让步。但是需注意的是，对于购买期房的业主现在维权的现象越来越普遍，主要也是因为开发商为了压缩成本，各种偷工减料或者装修、物业减配。《中国住房市场发展月度分析报告》也提醒三四线购房者，要提高风险意识，警惕市场下行周期内房企迫于资金压力出现延期交房、质量不过关甚至楼盘烂尾等风险。

（编辑整理：温岭房产网）