贷款收紧房价高企刚需“最受伤”

国家统计局18日发布“2013年1-9月份全国房地产开发和销售情况”显示，在经济企稳回升、房地产调控日趋市场化的背景下，房地产行业信心逐步回升，开发投资力度明显加大。
  与此同时，随着楼市的逐渐回暖，房企销量已呈现“量价齐升”态势。尤其是近日以来，“地王”频现，土地市场成交火爆，更令房价上涨预期不断增强。
  专家普遍认为，土地市场的持续升温和房企融资状况的改善，房价仍将面临上涨压力，此外，时至年底，贷款的收紧也将进一步抑制刚性需求。
  前9个月房地产开发投资同比增两成
  国家统计局数据显示，2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%，增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
  克而瑞研究中心认为，在经济企稳回升、房地产调控日趋市场化的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。
  2013年1-9月份，全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比1-8月份回落0.1个百分点，其中，住宅销售面积增长23.9%。商品房销售额54028亿元，增长33.9%，增速比1-8月份回落0.5个百分点；其中，住宅销售额增长34.5%。
  克而瑞研究中心副总经理林波分析称，今年一季度“国五条”的政策末班车效应使全国房地产市场交易量不断刷新成交纪录，多数城市成交量达到3年以来最高水平；二季度楼市成交量仍延续高涨趋势；三季度各大城市“地王”频出，广州、深圳等部分城市预售证松绑等因素叠加，在一定程度上也促进了商品住宅的成交。
  企业方面，随着楼市的逐渐回暖，前9月，多数标杆房企销售金额和面积均同比上升，行业龙头企业万科、绿地、保利、中海以及恒大的表现非常突出。其中，万科以累计销售金额1285亿元居首，同比增长33%；碧桂园累计销售金额614亿元，同比增幅达到105%，连续保持高增长态势。
  开发商资金充裕致土地市场热度不减
  国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%；但土地成交价款增长14.6%，达6082亿元，增速较去年提高9.4个百分点。
  数据同时显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款14568亿元，增长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33674亿元，增长18.4%；其他资金39195亿元，增长37.7%。
  业内人士指出，前三个季度，楼市销量可观使房地产企业拿地的底气愈足。根据CRIC系统监测显示，绿城、万科及恒大的热销项目平均每月均价涨幅为约7%，相对年初均价涨幅平均达到26.7%，且项目持续热销，均价保持稳步增长。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，目前开发商亟待“补库存”，再加上手中“不差钱”，在乐观预期下必然加大土地储备和开发力度，市场需求增加，尤其是优质地块的供应偏少，也导致开发商之间争夺土地资源更为激烈。
  克而瑞数据显示，一线城市及部分核心二线城市今年地市供求两旺，高总价、高单价成交地块频出，年内地王纪录频繁被刷新。全国18个典型一、二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期，其中广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%，土地市场成交火爆。该机构认为，其原因主要是房企资金状况良好，进入新一轮抢地补仓阶段。
  贷款收紧房价高企刚需“最受伤”
  土地市场的持续升温和房企融资状况的改善，使楼市看涨预期更加强烈。
  刚到上海工作3个月的李小姐已经迫不及待要在“金九银十”出手了。她告诉记者：“房价一天天涨下去，远高于还贷成本；再加上银行贷款额度的日趋紧张，今后还不知道能不能拿到优惠利率呢。”
  目前，一线楼市的房价将保持高位已成市场共识。有研究机构甚至认为，二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大。
  易居(中国)执行总裁丁祖昱认为，临近年底，银行信贷及公积金贷款的发放可能趋紧，首套房的优惠利率也可能会暂停，因此第四季度的住宅销量可能不如前三季度。在此情况下，刚性需求受到的抑制最为明显。
  丁祖昱进一步指出，房价的继续上涨也将阻碍刚需入市。“房价持续上涨将继续提高刚需购房门槛，相对于改善型需求和投资需求而言，刚需群体对价格的敏感度更高，其释放空间有限。”

（编辑整理：温岭房产网）